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2018年房地产估价师《理论与方法》知识点：报酬资本化法
报酬资本化法的公式：
V=A1/1+Y1+ A2/(1+Y1)×(1+Y2)+…+An/(1+Y1)×(1+Y2)…×(1+Yn)]
V=A1/1+Y+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+An/(1+Y)n
A末=A初(1+Y)
V=A/Y[1—1/(1+Y)n]
V=A/Y
Kn=1—1/(1+Y)n =(1+Y)n—1/(1+Y)n
V70=V∞×K70
V50=V∞×K50
V∞=V50/K50
V40=V40×K40/K50
Vn= VN×Kn/ KN
=VN×(1+Y ×[(1+Y)n—1] / (1+Y —1
Vn= A/Yn〔1—1/(1+Yn)n〕或VN= A/YN〔1—1/(1+YN)N〕
以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值;n—收益年限;A1，A2…An——第n期净收益;
Y1，Y2…Yn——第Y期报酬率(折现率)
收益期限为有限年的公式: 式中t为净收益有变化的期限
收益期限为无限年的公式:
净收益按一定数额递增 有限年V=(A/Y+b/Y2)×[1—1/(1+ Y)n]—b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A十(n—1)b]收益年限为无限年V=A/Y+b/ Y2
净收益按一定数额递减 有限年V=(A/Y—b/Y2)×[1—1/(1+Y)n]+b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A—(n—1)b]
n≤A/b+1
净收益按一定比率递增 有限年 V=A/(Y—g)×[1— (1+g)/(1+Y) n ] 未来第n年为 A(1+g)n—1
无限年 V=A/(Y—g)
净收益按一定比率递减 有限年 V=A/(Y+g)×[1— (1—g)/(1+Y) n] 未来第n年为A(1—g)n—1
无限年 V=A/Y+g
以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值;b—净收益逐年递增(减)的数额;g—净收益逐年递减的比率;
净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE，收益年限为有限年公式为:V=I/(Y—gI)×[1— (1+gI)/(1+Y) n]—E/Y—gE×[1— (1+gE)/(1+Y) n ]
上式中：I—有效毛收入;E—运营费用;gI—逐年递增的比率;gE—逐年递增的比率;
预知未来若干年后的价格的公式：
如果净收益每年不变为A,则公式为: V=A/Y[1— (1+Y) t]+Vt/(1+Y) t
如果净收益按一定数额递增,则公式为: V=(A/Y+b/Y2) [1—1/(1+Y) t] —b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t
如果净收益按一定数额递减,则公式为: V=A/Y—g [1— (1+g/1+Y) t]+b/Y×t/(1+Y) t+Vt/(1+Y) t
如果净收益按一定比率递增,则公式为: V=A/Y—g [1— (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t
如果净收益按一定比率递减,则公式为: V=A/Y+g [1— (1+g/1+Y) t]+Vt/(1+Y) t
如果难以预测未来的价格公式为:V=A[ (1+Y) t—1] /Y[(1+Y) t— (1+△) ]
=A/ Y—△×Y/(1+Y) t—1=A/ Y —△a
上式中：a—偿债基金系数;A—净收益;V—房地产收益价格又称现值;Y—报酬率(折现率) ;△—增值率;
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