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2017年房地产估价师《案例与分析》考点辅导：市场分析
(1)我国加油站市场背景
近年来，随着我国国民经济的快速发展、交通基础设施的不断改善和机动车保有量的快速增加，加油站已成为民众生活中不可或缺的一部分。20世纪50年代全国加油站总量只有70座左右;20世纪60年代末不到200座左右;20世纪70年代末发展到600座左右;1985年全国加油站大约有3600多座;1990年底为5000多座;1993年猛增到38000座左右;1996底达到42600座。到2000年底，全国加油站总数达到8万多座。
目前我国的加油站已经形成多种所有制并存的格局。全部加油站中，国有加油站占53.3%，其他所有制形式的占46.7%，非国有加油站中，外商投资企业占2%。随着我国经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，对成品油的需求迅速增长。
我国已经从2005年12月11日起开放成品油零售市场，允许外商设立合资企业从事成品油的零售业务，到2006年12月11日完全开放国内成品油批发市场。届时，外资公司可在国内营建油库、码头和销售网络。但由于油源主要还是由中石化和中石油供给，因此在今后两年中两大石油集团仍可主控大局。2005年我国成品油市场的主要特点为：需求呈井喷式增长;消费增速逐季回落;市场供应呈现紧张局面;柴油生产难以满足需求;主要油品价格居高不下。
2006年中国炼油能力和加工量将会保持较快的增长。初步预计，2006年全国原油加工量将达到2.6～2.7亿t。成品油市场需求强度将有所减弱，需求总量波动不大，不会出现全局性供应危机，市场价格仍会高位运行。
国家发改委价格监测中心于2006年5月中旬发布最新报告预计，分析认为，2006年5月油价相对平稳，一是美国原油库存基本稳定，而汽油库存持续上升;二是欧佩克承诺努力保证原油供应，维持油价稳定;三是伊朗核问题没有进一步激化，与美国和欧盟始终保持在“临界点”上。同时预测报告指出，随着夏季到来，石油需求将出现阶段性增长，而影响石油供给的不确定性因素也在增加，国际市场石油价格有可能在今后一段时间出现较大幅度波动，但出现大幅上涨的可能性不大，国际油价仍然会保持在一个价格相对平缓的阶段。
(2)×××市加油站市场背景及发展规划
2003年3月3日，×××市经济贸易局深圳市发展计划局联合颁布了关于印发《深圳市加油站行业发展“十五”计划》的通知，文中披露，至2001年底，深圳市共有营业性加油站241家，其中建成的有225家，在建的有16家。已建成的加油站，按资产隶属关系分，中国石化集团有156家，中国石油集团有14家，社会加油站有55家。按供油关系分，由中国石化集团供油的有189家，由中国石油集团供油的有36家。同时制定了加油站的发展规划如下：
合理控制加油站总量。根据××市城市规划和交通基础设施建设计划，选择新建城区、新开通道路和高等级公路的空白点，建设一批技术起点高、设施完善、规模适度的多功能加油站，增强综合服务功能，使之与清洁能源、清洁交通的发展相适应。从2001年至2005年底，新建加油站控制在40座以内。
调整优化加油站布局。特区内加油站已趋饱和，应严格控制，重点放在××与××两区。特区外的公明、光明、石岩、葵涌、大鹏和南澳等六镇属于旅游、农业和生态保护区，不宜多建加油站。西部从特区经新安、西乡、福永、沙井至松岗连接××西部，是未来港----深----穗国际城市带上的交通要道和重要工业地带，可适当加大加油站密度。中部从龙华经布吉、平湖到观澜，是未来发挥区域及国际交通功能的重要辅助地域，是建设加油站的新兴地带。东部从布吉经横岗、龙岗、坪地、坪山到坑梓，是未来××工业的集聚区域，是发展加油站的潜在的地带。对宝安区个别处于主(次)干道交叉口且严重影响交通的加油站，逐步调整搬迁。
注：缺少微观区域背景分析
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