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2018年房地产估价师《经营与管理》考点：风险分析
一、风险分析的界定
在项目经济评价中采用的基础数据(如投资、成本费用、租售价格、开发周期等)大部分来自对未来情况的预测与估算，由此得出的评价指标及做出的决策风险大。为了给项目投资决策提供更可靠和全面的依据，在经济评价中除了要计算和分析基本方案的经济指标外，还需要进行不确定和风险分析，并提出规避风险的对策。
盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。风险分析常用的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。
二、风险分析的一般过程和方法
项目风险分析的三个阶段：风险辩识、风险估计、风险评价。
㈠风险辩识
□含义:是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。在众多的影响中抓住主要因素，并分析它们引起投资效果变化的严重程度。常用方法：专家调查法(如专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。
开发投资过程中所面临的风险，包括系统风险和非系统风险两类。投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。这些风险因素通过直接影响房地产项目的成本和收入，对房地产项目的经济评价结果产生了影响。
㈡风险估计与评价常用方法
风险估计与评价：指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。
常用的风险评价的方法：
1.调查和专家打分法——适用于项目决策前期
依据资深专家的经验和决策者的意向，结论只是一种大致的程度值，只能作为进一步分析参考的基础。
2.解析法
含义：是在利用德尔菲法进行风险辩识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。
3.蒙特卡洛法
它是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。
解析法和蒙特卡洛模拟法，是风险分析主要有两种方法。区别：①解析方法：对影响现金流的各个现金源进行概率估计;蒙特卡洛法：在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样。②解析法：变量≤3;蒙特卡洛法：变量>3。
三、概率分析的步骤与概率确定方法
风险分析中的解析法和蒙特卡洛模拟法，实际上采用概率分析，来研究预测不确定性因素对项目经济效益的影响。通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产项目的经济评价指标，就可说明房地产项目在特定收益状况下的风险程度。
㈠概率分析的4个步骤
□列出需要进行概率分析的不确定性因素; □选择概率分析使用的经济评价指标;
□分析确定每个不确定性因素发生的概率;
□计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。
㈡概率的确定方法
确定各因素发生变化的概率是风险分析的第一步。概率分为客观概率和主观概率。客观概率是在某因素过去长期历史数据基础上，进行统计、归纳得出。在实践中，人们经常使用建立在主观估计基础上的主观概率分布。
四、概率分析中的期望值法
㈠期望值法的步骤
采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：
⑴选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素。
⑵按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围。
⑶分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率。各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于1、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于1。
⑷分别计算各可能发生情况下的净现值。包括各年净现值期望值、整个项目寿命周期净现值的期望值。各年净现值期望值的计算公式为：
式中，E(NPVt)为第t年净现值期望值;Xrt为第t年第r种情况下的净现值：Prt为第t年第r种情况发生的概率，m为发生的状态或变化范围数。
整个项目寿命周期净现值的期望值的计算公式为：
式中，E(NPV)为整个项目寿命周期净现值的期望值;i为折现率;n为项目寿命周期长度。
项目净现值期望值大于零，则项目可行;否则，不可行。
⑸计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准系数，各年净现值标准差的计算公式为：
式中，δt为第 t 年净现值的标准差，其他符号意义同前。
整个项目寿命周期的标准差计算公式为：
式中，δ为整个项目寿命周期的标准差。
净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。为此需要消除净现值期望值大小的影响，计算整个项目寿命周期的标准差系数，计算公式为：
式中，V为标准差系数。一般地，V越小，项目的相对风险就越小，反之，项目的相对风险就越大。依据净现值期望值、净现值标准差和标准差系数，可以用来选择投资方案。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优;标准差相同、期望值大的方案为优;标准差系数小的方案为优。
⑹计算净现值≥0时的累计概率。累计概率值越大，项目所承担的风险就越小。
⑺对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。
㈡期望值法应用示例
【例7-5】某投资者以25万元购买了一个商铺单位2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2;第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资是否可行。
【解】 E(NPV1)=22×0.2十18×0.6十14×0.2=18万元
E(NPV2)=28×0.15+22×0.7+16×0.15=22万元
E(NPV)=E(NPV1)/(1+i)+E(NPV2)/(1+i)2-25=9.54万元
δ1=2.530 δ2=3.286 δ3=3.840
V=δ /E(NPV)×100%=40.25%
因此，该投资项目可行，且风险较小。
【例】某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为δ甲=890万元，δ乙=910万元，δ丙=1200万元，试求该项目投资方案的风险从小到大排列顺序。
【解】甲：890/1500=0.593 乙：910/1800=0.505 丙：1200/2200=0.545
五、蒙特卡洛模拟法
蒙特卡洛法能够随机模拟各种变量间的动态关系，解决某些具有不确定性的复杂问题。蒙特卡洛模拟法的3个步骤：
⑴分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布。
⑵通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。为此可使用随机数或直接用计算机求出随机数。
⑶反复重复以上步骤，进行多次模拟试验，即可求出开发项目各项效益指标的概率分布或其他特征值。
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