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2018年房地产估价师《案例分析》冲刺题及答案(八)
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
问题：
1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
答案：
1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。
2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：
①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;
②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;
③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;
④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。
某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问：
1. 【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提?
【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。
本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。
2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别?
【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括：
(1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。
(2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
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