2018房估师考试《制度与政策》专题测试三

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　　2018房估师考试《制度与政策》专题测试三

　　一、多项选择题

　　1、房地产价格评估以(　)为基础。

　　A、基准地价

　　B、市场价格

　　C、标定地价

　　D、重置价格

　　E、成交价格

　　2、下列属于房地产交易管理机构主要职责的是(　)。

　　A、制定国家有关房地产交易管理的法规

　　B、办理房地产交易鉴证等手续

　　C、整顿和规范房地产交易秩序

　　D、征收与房地产交易有关的税款

　　E、发布市场交易信息

　　3、下列情形中，属于房地产无偿转让的有(　)。

　　A、房地产买卖

　　B、房地产入股

　　C、房地产继承

　　D、房地产抵债

　　E、房地产赠与

　　4、以下对房地产赠与的理解正确的是(　)。

　　A、是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为

　　B、属于双务行为

　　C、即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务

　　D、属于单务行为

　　E、其受让人不需承担任何义务

　　5、《城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，即(　)。

　　A、需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金

　　B、需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，受让方不须缴纳土地出让金

　　C、不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金

　　D、改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金

　　E、不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地出让金

　　6、(　)是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同必备条款。

　　A、当事人姓名或者名称及住所

　　B、租赁期限

　　C、抵押用途

　　D、租金及交付方式

　　E、房屋的修缮责任

　　7、在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责有(　)。

　　A、对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性

　　B、了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况

　　C、将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照

　　D、拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片

　　E、进行现场实地考察

　　8、最高额抵押权确定的情形有(　)。

　　A、最高额抵押权已转让

　　B、新的债权不可能发生

　　C、抵押财产被查封

　　D、约定债权确定期限届满

　　E、最高额抵押权设立满一年

　　二、判断题

　　1、房地产交易双方对确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。

　　对

　　错

　　2、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。

　　对

　　错

　　3、在权利受到限制期间，房地产权利人可以转让该项房地产。

　　对

　　错

　　4、以出让方式取得土地使用权的，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意。

　　对

　　错

　　5、以出让方式取得土地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。

　　对

　　错

　　6、以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得。

　　对

　　错

　　7、商品房预售应当取得建设工程规划许可证和施工许可证。

　　对

　　错

　　8、对已购经济适用住房的家庭，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房。

　　对

　　错

　　9、不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房。

　　对

　　错

　　一、多项选择题

　　1、

　　【正确答案】 ACD

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。参见教材P103。

　　2、

　　【正确答案】 BCE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产交易管理机构及其职责。房地产交易管理机构主要职责是：执行国家有关房地产交易管理的法规，并制定具体实施办法;整顿和规范房地产交易秩序，对房地产较易、经营活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益;办理房地产交易鉴证等手续;协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款;为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务;发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。参见教材P104。

　　3、

　　【正确答案】 CE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产转让概述。房地产继承、房地产赠与均属于房地产无偿转让。参见教材P105。

　　4、

　　【正确答案】 ADE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产转让概述。房地产赠与是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。属于单务行为，受让人不需承担任何义务。参见教材P105～106。

　　5、

　　【正确答案】 AC

　　【答案解析】

　　本题考查的是以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》对划拨土地使用权的转让管理规定了两种不同的处理方式，一种是需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金;另一种是不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金。参见教材P108。

　　6、

　　【正确答案】 BDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房屋租赁登记备案。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。参见教材P119。

　　7、

　　【正确答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查。参见教材P125。

　　8、

　　【正确答案】 BCD

　　【答案解析】

　　本题考查的是最高额抵押权。抵押权人的债权确定包括：约定的债权确定期间届满;没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权;新的债权不可能发生;抵押财产被查封、扣押;债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销;法律规定债权确定的其他情形。参见教材P126。

　　二、判断题

　　1、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产交易的基本制度。如果交易双方对确认的评估价格有异议，可以要求重新评估。参见教材P103。

　　2、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产转让概述。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。参见教材P105。

　　3、

　　【正确答案】错

　　【答案解析】

　　本题考查的是房地产转让条件。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。参见教材P106。

　　4、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】

　　本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。参见教材P108。

　　5、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】

　　本题考查的是以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让。以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。参见教材P107。

　　6、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】

　　本题考查的是以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让。以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得，国家应参与分配。参见教材P108。

　　7、

　　【正确答案】对

　　【答案解析】

　　本题考查的是商品房预售。商品房预售应当符合持有建设工程规划许可证和施工许可证。参见教材P110。