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2018房地产估价师《房地产基本制度与政策》预习题(8)
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订了工程承包合同，由乙公司承建甲公司开发的W商场，总建设投资为 5亿元。甲公司向商业银行申请了年利率为5.6%的开发贷款3亿元，贷款期为1年。乙公司于2005年6月正式开工建设，合同规定建设期为12个月。乙公 司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标地实际价值要待保险事故发生后进行估算。在建设过程中，一场暴雨使商场 外门廊地基发生塌陷事故，但建筑主体并没有受到影响，责任鉴定结果为暴雨导致地发生车将引起的塌陷。此事故再保险承保范围内，保险公司对乙公司进行了陪 付。商场建成后，甲公司将商场首层上铺进行销售，成交均价达到勒20000元/㎡。
1、建设期结束后，甲公司应偿还开发贷款本金和利息共( )万元
A1680
B30000
C30168
D31680
标准答案： D
解析：3亿元×(1+5.6%)=31680万元。
2、甲公司与乙公司签定的合同属于( )
A有偿合同
B无偿合同
C要式合同
D单务合同
标准答案： AC
解析：采取采取排除法选择。甲房地产开发公司(以下简称甲公司)与乙建筑工程公司(以下简称乙公司)签订的工程承包合同，不是无偿合同、单务合同。
3、基础的构造类型除了与上部结构有密切关系，还与( )有关
A回填土的密实程度
B地基土的承载能力
C荷载
D埋置深度
标准答案： BCD
解析：基础的构造类型与上部结构(如墙、柱、独立结构物)有密切的关系。此外，还和地基土的承载能力、荷载和埋置深度等有关。
4、乙公司与保险公司签订的保险种类属于( )
A社会保险
B综合危险保险
C定值保险
D不定值保险
标准答案： BD
解析：乙 公司对该建筑工程所有险种都投了保，保险双方事先约定了保险的最高赔偿限额，但保险标的实际价值要待保险事故发生后进行估算。以保险人承保危险的数量为标 准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险。不定值保险是指保险当事人双方在订立保险合同时不预先确定保险标的的保险价值，仅载明须至事故发生后再估价 和确定损失与赔偿的保险。
5、甲公司向银行申请的贷款，其种类为( )
A短期贷款
B中期贷款
C自营贷款
D特定贷款
标准答案： AC
解析：甲 公司向商业银行申请了年利率为5.6%的开发贷款3亿元，贷款期为1年。短期贷款指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款。中期贷款指贷款期限在1年(不含 1年)以上5年以下(含5年)的贷款。长期贷款指贷款期限在5年以上(不含5年)的贷款。自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由 贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。
6、销售均价20000元/㎡为( )
A众数
B中位数
C算术平均数
D几何平均数
标准答案： C
解析：算术平均数又称平均值、均值，是全部变量值的算术平均，有简单算术平均数和加权算术平均数两种。
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)实施旧城改造项目，按照规划拟建2万㎡商住楼，其中营业房0.3万㎡。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公 司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在每题上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80㎡。在施工中，家公司发现 原图纸可以设计不合理，经固定和设计部同意，将客厅宽度和面积作了修改，并以既有销售人员电话通知周某，要求其15日内提出意见。建设过程中，家公司又将 在建的0.3万㎡营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，家公司将营业房公开招商。
1、甲公司申领房屋产前许可证，应当提交( )等资料。
A拆迁计划
B产前方案
C拆迁安置补偿资金证明
D公司拆迁资格证明
标准答案： ABC
解析：国 家对房屋拆迁实行行政许可制度。《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：(1)建设 项目批准文件;(2)建设用地规划许可证;(3)国有土地使用权批准文件;(4)拆迁计划和拆迁方案;(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资 金证明。
2、入被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为( )
A向原房地产估价机构书面申请复核
B另行委托房地产估价机构评估
C 要求拆迁管理部门制定房地产估价机构重新评估
D申请专家委员会鉴定
标准答案： AB
解析：拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
3、甲公司申请办理《商品房预售许可证》时，应提交( )等证件及资料
A工程施工合同
B土地使用权证
C商品房预售合同示范文本
D商品房预售方案
标准答案： ABD
解析：房 地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：(1)商品房预售许可申请表;(2)开发企业的《营业执照》 和资质证书;(3)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(4)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(5)工程施工 合同及关于施工进度的说明;(6)商品房预售方案。
4甲公司在媒体上发布的广告( )
A可借用其他相同类型的项目形象
B可以承诺为购房人办理入住户口
C不得涉及装修内容
D由于价格是随市场变化而变化，一律不标明销售价格
标准答案：C
解析：房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。
5、下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为( )
A甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更
B周某有权退房
C周某退房，甲公司应承担违约责任
D周某退房应承担违约责任
标准答案： BC
解析：甲公司已在法定时间内，只是电话通知了周某，未采取书面形式，属于违约。
6、如周某发现《房屋所有权证》记载的放屋建筑面积为87㎡，商品房买卖合同对面积误差处理未作约定。下列表述中正确的为( )
A周某有权退房
B甲公司应赔偿周某损失
C如周某退房，甲公司应退还已付房价款及利息
D如周某不退房，面积超过允许误差部分的放价款全由甲公司承担，产权归周某
标准答案： ACD
解析：本 例中，周某所购房屋面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100%”=(87-80)/80=8.75%。根据误差的处理方式中， “合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受 人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%之内(含3%)的房价款由买受人 补足;超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人”。本题面积误差比超出7%，因此，面积误差比在3%之内的3平方米房价款由周某补足，面积超 过允许误差部分的房价款全由甲公司承担，产权归周某。
7、周某对所购房屋建筑面积疑问，甲公司做了解释。根据《房产测量规范》，下列解释中部正确的为( )
A属永久结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积
B穿过房屋的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积
C两房屋建有上盖和柱的走廊，按其维护结构外围水平面积的一半计算建筑面积
D独立柱地门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
标准答案： C
解析：与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
8、甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，应当办理( )
A房屋他项权利登记
B房屋变更登记
C房屋转移登记
D房屋租赁登记备案
标准答案： D
解析：《城 市房屋租赁管理办法》(建设部令第42号)(以下简称《租赁管理办法》)对此概念作了细化，规定：“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事 经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法”，即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。甲公司将营业用房十五年的使用权转让给丙，属 于房屋租赁的形式。
9、甲领取0.3万㎡营业房《房屋所有权证》后，应当( )
A将在建工程抵押转为房地产抵押登记
B重新办理房地产抵押登记
C直接领取他项权证
D无须再办理房屋抵押登记
标准答案： B
解析：在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。
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