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2018房地产估价师制度与政策强化训练题及答案(五)
20实际估计中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是(C )
A.过去数据简单算术平均法 B.过去数据加权算术平均法
C.未来数据简单算术平均法 D.未来数据加权算术平均法
21.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日期开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的宗价值为(D )
A.3758.57万元 B.3942.03万元 C3966.10万元 D.4769.85万元
22.已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( D)
A.3816元/m2 B.3899元/m2 C.4087元/m2 D.4920元/m2
23.某商场建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年。市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2,运营费用率为租金收入的25%。该类房地产的报酬率为10%，则该商品的价值为( A)
A.521万元 B.533万元 C.695万元 D.711万元
24.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理发负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为(13.21%).
25.根据房地产市场租金于租约租金差额的现值之和求出的价值是( D)
A.有租约限制下的价值 B.共有房地产的价值
C.无租约限制下的价值 D.承租人权益的价值
26.某宗房地产于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8%。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为( D)
A.358.85万元 B.360.49万元 C.362.93万元 D.365.29万元
27.某商品住宅总价为98万元，首付款30%，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本付息，贷款年利率为7.5%，自有资金资本化率为8%。则其综合资本化率为( D)
A.7.65% B.8.75% C.9.42% D.10.19%
28.某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%，则该宗房地产的现时收益价格为( B)
A.85.45.万元 B.87.16万元 C.88.50万元 D.88.90万元
29.某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建筑期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2,可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为(C )
A.2281.83万元 B.2474.60万元 C.3798.30万元 D.4119.18万元
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