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2018房地产估价师理论与方法强化模拟题2
1.【多选题】
征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括( ).【2007年考题
A土地补偿费
B安置补助费
C地上附着物和青苗的补偿费
D土地使用权出让金等土地有偿使用费用
E安排被征地农民的社会保障费用
正确答案A,B,C,E, 笔记解析：本题考核的是征地补偿安置费用.征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由以下4项费用组成：①土地补偿费;②安置补助费;③地上附着物和青苗的补偿费;④安排被征地农民的社会保障费用。
2.【多选题】
下列关于重新购建价格的说法中，正确的有( ).【2006年考题
A重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
B重新购建价格是在估价时点的价格
C重新购建价格是客观的价格
D建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
E土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
正确答案A,B,C,D, 笔记解析：本题考核的是重新购建价格含义.重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出.把握重新购建价格的含义，还应特别注意以下3点：①重新购建价格应当是估价时点的价格;②重新购建价格应当是客观的价格;③建筑物的重新购建价格应当是全新状况下的价格，土地的重新购建价格应当是在估价时点状况下的价格。
3.【多选题】
建筑物的功能折旧原因不包括( )
A自然环境恶化
B消费观念变更
C设备陈旧落后
D城市规划改变
E政府政策变化
正确答案A,D,E, 笔记解析：null
4.【多选题】
不属于土地取得成本构成的有( )
A可行性研究费用
B拆迁安置补偿费用
C土地使用权出让金
D基础设施配套费用
E勘察设计工程费
正确答案A,D,E, 笔记解析：null
5.【多选题】
房地产价格构成中的开发成本包括( ).【2003年考题
A取得土地使用权时的出让金或转让金
B基础设施建设费
C公共配套设施建设费
D勘察设计和前期工程费
E管理费
正确答案B,C,D, 笔记解析：开发成本是指取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括以下几项：(1)勘察设计和前期工程费;(2)建筑安装工程费;(3)基础设施建设费;(4)公共配套设施建设费;(5)其他工程费;(6)开发期间税费。
6.【多选题】
成本法中的“开发利润”是指( )
A开发商所期望获得的利润
B开发商所能获得的最终利润
C开发商所能获得的平均利润
D开发商所能获得的税后利润
E开发商所能获得的税前利润
正确答案C,E, 笔记解析：null
7.【多选题】
求取建筑物折旧的方法主要有( )
A年限法
B年数总和法
C双倍余额递减法
D市场提取法
E分解法
正确答案A,D,E, 笔记解析：null
8.【多选题】
用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用( )求取
A市场比较法
B基准地价修正法
C假设开发法
D成本法
E路线价法
正确答案A,C,E, 笔记解析：null
9.【多选题】
下列计算公式中正确的有( )
A开发利润
B房地产价值
C
D
E房地产价值
正确答案A,B,D,E, 笔记解析：null
10.【多选题】
功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失.造成建筑物功能折旧的主要原因有( )等.【2005年考题
A意外破坏的损毁
B市场供给过量
C建筑设计的缺陷
D人们消费观念的改变
E周围环境条件恶化
正确答案C,D, 笔记解析：功能折旧也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值损耗.导致建筑物功能缺乏、落后、过剩的原因，可能是建筑设计上的缺陷、过去的标准过低、人们的消费观念改变、建筑技术进步、出现了更好的建筑物等等。
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