2018房地产估价师《经营与管理》模考训练五

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  2018房地产估价师《经营与管理》模考训练五

  1、在( )中,通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。

  A、市级购物中心

  B、地区购物商场

  C、居住区商场

  D、邻里服务性商店

  2、往往以中型百货公司为主要租户,家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等为次要租户的零售商业物业为( )。

  A、市级购物商场

  B、地区购物商场

  C、居住区商场

  D、邻里服务性商店

  3、零售商业物业的主要辐射区域,其营业额的( )都来自该区域。

  A、50%~65%

  B、60%~75%

  C、70%~85%

  D、80%~90%

  4、停车指数,即每100㎡营业面积应设置的车位个数,美国城市土地研究所建议的指数,依商场的规模不同在( )之间。

  A、4~5

  B、5~6

  C、4~6

  D、5~8

  5、商业经营失败的最大原因是低于预期的( )水平。

  A、出租率

  B、资本回报

  C、营业收入

  D、租户经营收入

  6、商业零售物业基础租金常以每月每平方米为基础计算,也称( )。

  A、基准租金

  B、保险租金

  C、最低租金

  D、成本租金

  7、收取百分比租金时,没有统一的百分比标准,因为租户经营的商品种类和( )不同,使其经营毛利润率水平有很大的差异。

  A、投资金额

  B、地理位置

  C、租户之间人际关系

  D、经营方式

  8、某写字楼月潜在毛租金收入为120万元,月平均运营费用为30万元,月平均空置率为8%,月平均租金损失率为4%,月平均其他收入为潜在毛租金收入的5%,则该写字楼的月净经营收入是( )万元。

  A、61.00

  B、61.60

  C、81.00

  D、81.60

  9、下列对于现金流计算,错误的是( )。

  A、从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后,就得到了税前现金流

  B、税前现金流扣除所得税,就得到了税后现金流

  C、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时,该现金流为正值

  D、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时,该现金流为负值

  10、关于大修基金和保证金基金的说法中,不正确的是( )。

  A、大修基金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出

  B、用于物业更新改造的大修基金,可以取潜在毛租金收入的一个百分比

  C、租户常常需要缴纳租赁保证金,以保证其在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约

  D、大修基金账目下的费用支出,一般用支票支付

  11、公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例,不属于该项费用的是( )。

  A、维修和保养费

  B、杂项费用

  C、法定税费

  D、能源费

  12、根据《物业服务收费管理办法》的规定,下列描述正确的是( )。

  A、物业服务企业在收取物业费时,只可选择包干制

  B、物业服务企业在收取物业费时,只可选择酬金制

  C、物业服务企业在收取物业费时,可在包干制和酬金制中选择

  D、物业服务企业在收取物业费时,只可选择现金制

  1、

  【正确答案】 A

  【答案解析】

  本题考查的是零售商业物业分析。在市级购物中心中,通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。参见教材P355。

  2、

  【正确答案】 B

  【答案解析】

  本题考查的是零售商业物业分析。地区购物商场中,中型百货公司往往是主要租户,家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等,常常是这类商场的次要租户。参见教材P356。

  3、

  【正确答案】 B

  【答案解析】

  本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分,主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域,其营业额的60%~75%都来自该区域。参见教材P357。

  4、

  【正确答案】 A

  【答案解析】

  本题考查的是零售商业物业分析。停车指数,即每100㎡营业面积应设置的车位个数,美国城市土地研究所建议的指数,依商场的规模不同在4~5之间。参见教材P358。

  5、

  【正确答案】 B

  【答案解析】

  本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平,是商业经营失败的最大原因。参见教材P359。

  6、

  【正确答案】 C

  【答案解析】

  本题考查的是零售商业物业的租金。基础租金又称最低租金,常以每月每平方米为基础计算。参见教材P361。

  7、

  【正确答案】 D

  【答案解析】

  本题考查的是零售商业物业的租金。收取百分比租金时,没有统一的百分比标准,因为租户经营的商品种类和经营方式不同,使其经营毛利润率水平有很大的差异。参见教材P361。

  8、

  【正确答案】 D

  【答案解析】

  本题考查的是收益型物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×(8%+4%)+120×5%=111.6(万元),月净经营收入=有效毛收入-运营费用=111.6-30=81.6(万元)。参见教材P366-367。

  9、

  【正确答案】 C

  【答案解析】

  本题考查的是收益性物业经营状况的评估。当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时,该现金流为负值。参见教材P367。

  10、

  【正确答案】 B

  【答案解析】

  本题考查的是收益性物业经营状况的评估。选项B错误,用于物业更新改造的大修基金,可以取有效毛收入或年净经营收入的一个百分比。参见教材P370。

  11、

  【正确答案】 C

  【答案解析】

  本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。公共设施设备日常运行、维修及保养费包括:维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。参见教材P372。

  12、

  【正确答案】 C

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