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2018房地产估价师《理论与方法》模考题(六)
1.【多选题】
根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定.不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有( ).【2005年考题
A土地所有权
B国有工业用地使用权
C宅基地土地使用权
D大型游乐场
E乡镇企业用房
正确答案A,C, 笔记解析：法律、法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价目的的估价对象.如果委托人要求评估其抵押价值的，其抵押价值为零.法律、法规规定不得抵押的房地产有：①土地所有权;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外;③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施，医疗卫生设施和其他社会公益设施;④所有权、使用权不明或者有争议的财产;⑤依法被查封、扣押、监管的财产;⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
2.【多选题】
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，而采用最高最佳的使用方法，以取得最大的经济效益.实际上这一估价原则也是房地产利用( )的结果
A竞争
B技术
C经济
D优选
E统筹
正确答案A,D, 笔记解析：null
3.【多选题】
估价中的最高最佳使用具体包括( )等.【2004年考题
A最佳用途
B最佳位置
C最佳规模
D最佳环境
E最佳集约度
正确答案A,C,E, 笔记解析： 最高最佳使用包括用途(或用途组合)、规模、集约度、档次上的最佳。
4.【多选题】
房地产估价时点可以是( )
A估价作业期
B估价人员实地查勘期间的某个日期
C过去的某个日期
D未来的某个日期
E估价人员按照自己的假定设定的日期
正确答案B,C,D, 笔记解析：null
5.【多选题】
最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足( )
A法律上允许
B程序上合理
C技术上可能
D经济上可行
E委托人认可
正确答案A,C,D, 笔记解析：null
6.【多选题】
城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于( ).【2007年考题
A被拆迁房屋的权属证书记载的面积
B拆迁入提供的被拆迁房屋的面积
C拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋面积的协商结果
D具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果
E房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积
正确答案A,C,E, 笔记解析：本题考核的是合法原则的相关知识点.《城市房屋拆迁估价指导意见》第十二条对被征收房屋的性质和面积认定问题作了以下规定：“委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和面积.被拆迁房屋的性质和面积，一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定.拆迁人与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估.对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定;没 有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算.对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门 制定办法予以解决.”
7.【多选题】
房地产的最高最佳使用状态不应该包括( )
A最佳区位
B最佳规模
C最佳用途
D最佳集约度
E最佳收益
正确答案A,E, 笔记解析：null
8.【多选题】
根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产( )时，便为最高最佳使用.【2006年考题
A与外部环境最协调
B达到规模递增
C内部构成要素的组合最适当
D外部环境与内部因素相关联
E外部环境要素为最适当的组合
正确答案A,C, 笔记解析： 本题考核的是最高最佳使用原则.适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。
9.【多选题】
收益递增递减原理揭示的投入产出关系不包括( )
A收益递减规律
B规模报酬规律
C利润最大化规律
D均衡规律
E适合规律
正确答案C,D,E, 笔记解析：null
10.【多选题】
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动.合法权益应包括( )等方面
A合法交易
B合法产权
C合法使用
D合法处分
E合法建设
正确答案B,C,D, 笔记解析：null
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