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2018房地产估价师经营与管理专项题(九)
1、从房地产开发企业的角度看，不属于房地产开发过程中投入资源的是( )。
A、土地
B、资本
C、劳动力
D、销售经验
2、房地产开发的步骤可以归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、( )、建设阶段和租售阶段。
A、可行性研究阶段
B、获取土地使用权阶段
C、前期工作阶段
D、细化投资设想阶段
3、( )，是整个房地产开发过程中最重要的一个阶段。
A、前期工作阶段
B、租售阶段
C、建设阶段
D、投资机会选择与决策分析
4、投资决策分析主要包括市场分析、( )和投资决策三部分工作。
A、风险控制
B、项目调研
C、项目财务评价
D、资金管理
5、土地储备实行( )管理。
A、计划
B、年度
C、整体
D、分阶段
6、在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的( )。
A、3%
B、5%
C、6%
D、8%
7、在( )授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。
A、开发商
B、施工单位
C、业主
D、政府
8、随着政府土地储备制度的建立，( )土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。
A、增量转让
B、增量划拨
C、存量转让
D、存量划拨
9、政府对《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目实行( )制度。
A、核准
B、备案
C、审批
D、审查
10、城乡规划管理部门在( )中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。
A、《规划意见书(选址)》
B、《建设用地规划许可证》
C、《建设工程规划许可证》
D、《建设工程施工许可证》
11、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在( )个以上。
A、2
B、3
C、4
D、5
12、关于评标委员会组成的说法中，正确的是( )。
A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成
B、评标委员会成员为五人以上单数
C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3
D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定
13、招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起( )日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。
A、15
B、20
C、28
D、30
14、发证机关在收到建设单位报送的《建设工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应该自收到申请之日起( )日内颁发施工许可证。
A、14
B、15
C、28
D、30
15、下列不涉及质量控制的阶段是( )。
A、决策阶段
B、设计阶段
C、施工阶段
D、可行性研究阶段
16、关于横道图特点的说法中，不正确的是( )。
A、对于一些并不复杂的建筑工程，采用横道图是比较合适的
B、横道图可以看出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度
C、横道图中看不出哪些工序是关键工作
D、横道图制作简便，明了易懂，在我国进度管理中应用较为普遍
17、进度计划管理通常采用网络图和( )。
A、资源配置图
B、直方图
C、横道图
D、控制图
18、网络图有多种表现形式，以下各项中，不属于网络图表现形式的是( )。
A、双代号网络
B、单代号网络
C、时标网络
D、S曲线
19、工程款的动态结算方式不包括( )。
A、按月结算
B、分段结算
C、按年结算
D、竣工后一次结算
20、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由( )负责。
A、开发商
B、监理单位
C、分包单位
D、总承包单位
21、竣工验收时，( )负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。
A、开发商
B、承包商
C、监理机构
D、建设主管部门
22、承包商收到竣工结算价款后，通常应在( )内将竣工工程交付给开发商。
A、半个月
B、一个月
C、一个半月
D、两个月
23、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为( )。
A、价值定价法
B、目标定价法
C、成本加成定价法
D、认知价值定价法
24、用( )定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。
A、目标定价法
B、认知价值定价法
C、价值定价法
D、挑战定价法
25、竞争导向定价法不包括( )。
A、领导定价法
B、挑战定价法
C、随行就市定价法
D、价值定价法
26、开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法是( )。
A、随行就市定价法
B、认知价值定价法
C、领导定价法
D、目标定价法
1、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是房地产开发的基本概念。房地产开发需要土地、劳动力、资本、管理经验、企业家精神和伙伴关系的综合投入。参见教材P63。
2、
【正确答案】 C
【答案解析】
本题考查的是房地产开发的一般程序。房地产开发的步骤可以归纳为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。参见教材P65。
3、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是投资机会选择。投资机会选择与决策分析是整个房地产开发过程中最重要的一个阶段。参见教材P65。
4、
【正确答案】 C
【答案解析】
本题考查的是投资决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。参见教材P66。
5、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是获取土地。土地储备实行计划管理。参见教材P67。
6、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是获取土地。在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。参见教材P68。
7、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是获取土地。在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。参见教材P68。
8、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是获取土地。值得指出的是，随着政府土地储备制度的建立，存量划拨土地使用权，已经成为政府土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减小。参见教材P70。
9、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是项目核准和开工计划。政府对《政府核准的投资项目目录》以外的企业投资项目实行备案制度。参见教材P70。
10、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。城乡规划管理部门在《规划意见书(选址)》中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。参见教材P73。
11、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是工程建设招标。邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在3个以上。参见教材P76。
12、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是工程建设招标。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。参见教材P77。
13、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是工程建设招标。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。参见教材P80。
14、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是开工申请与审批。发证机关在收到建设单位报送的《建设工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应该自收到申请之日起15日内颁发施工许可证。参见教材P81。
15、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是质量控制。质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。参见教材P82。
16、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是进度控制。选项B的正确表述是，横道图看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度。参见教材P84。
17、
【正确答案】 C
【答案解析】
本题考查的是进度控制。进度计划管理通常采用网络图和横道图。参见教材P84。
18、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是进度控制。网络图有单代号网络图、双刀号网络图和时标网络图三种表现形式。参见教材P85。
19、
【正确答案】 C
【答案解析】
本题考查的是成本控制。建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括按月结算、竣工后一次结算、分段结算和其他双方约定的结算方式等。参见教材P87。
20、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是安全管理。实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由总承包单位负责。参见教材P90。
21、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是竣工验收。竣工验收时，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。参见教材P91。
22、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是竣工验收。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付给开发商。参见教材P93。
23、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是制定租售方案。根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为目标定价法。参见教材P99。
24、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。用这种方法定价的开发商认为定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。参见教材P99。
25、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价法包括领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。参见教材P99。
26、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是制定租售方案。随行就市定价法是指开发商按照房地产市场中同类物业的平均现行价格水平定价的方法。参见教材P100。
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