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2018年房地产估价师理论与方法典型试题九
1、房地产的( )特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。
A、不可移动
B、供给有限
C、价值量大
D、用途多样
2、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是( )。
A、土地的生产力或利用价值有可能丧失
B、土地作为空间是永存的
C、土地上的建筑物会毁灭
D、土地上的建筑物是永存的
3、某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年后，决定土地变性(变更土地使用性质)，出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。问：该土地受让人的使用期限不得超过( )年。
A、70
B、30
C、40
D、60
<1> 、估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。
4、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的( )特性。
A、不可移动
B、用途多样
C、相互影响
D、易受限制
5、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是( )。
A、限制在居住区内建设某些工业或商业设施
B、因公益事业，强制取得公民和法人的房地产
C、对房地产征税或提高房地产税收
D、在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产
6、下列真正属于房地产自然升值的是( )。
A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升
B、通货膨胀所引起的房地产价格上升
C、外部经济、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升
D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升
7、引起房地产价格上升的原因不包括( )。
A、内部经营管理
B、通货膨胀
C、需求增加导致稀缺性增加
D、外部经济
18、下面各项中，( )不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A、装饰装修改造
B、修建广场、公园、公共绿地
C、调整城市发展方向
D、改变城市格局
9、房地产中的无形资产属于将房地产按( )进行分类中的一类。
A、权益状况
B、用途
C、立法用语
D、实物形态
10、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度等于或者超过( )层的为高层。
A、7
B、8
C、9
D、10
11、需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产( )方面的内容。
A、建筑技术
B、土地权利设置
C、相邻关系
D、土地使用管制
二、多项选择题
二、多项选择题
1、下列房地产权利的种类中，属于物权的有( )。
A、所有权
B、建设用地使用权
C、地役权
D、抵押权
E、租赁权
2、下列行为属于某宗房地产的外部经济的是( )。
A、在其邻近建化工厂
B、调整城市发展方向
C、在其邻近建垃圾站、公共厕所
D、在其邻近建花园、开辟一块绿地
E、改善城市格局
3、政府对房地产的限制一般是通过( )特权来实现的。
A、罚款权
B、管制权
C、征税权
D、征收权
E、充公权
4、房地产的特性主要有( )。
A、不可移动、独一无二
B、寿命长久、供给有限
C、价值量大、保值增值
D、用途多样、相互影响
E、易受限制、容易变现
5、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有( )。
A、对房地产本身进行投资改良
B、房地产需求增加导致其稀缺性增加
C、通货膨胀
D、外部经济性
E、建造成本提高
1、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是不可移动。不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产不同于其他财产、资产、商品的主要之处。参见教材P58。
2、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是寿命长久。土地虽然可能塌陷、被洪水淹没或者荒漠化、盐渍化等，但它在地表上所标明的场所、作为空间是永存的。参见教材P60。
3、
【正确答案】 C
【答案解析】
本题考查的是寿命长久。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高土地年限是40年。参见教材P60。
4、
【正确答案】 C
【答案解析】
本题考查的是相互影响。房地产具有相互影响特性，从而一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。参见教材P62。
5、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是易受限制。管制权，政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用做出限制。例如，通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，禁止在居住区内建设某些工业或商业设施等。参见教材P64。
6、
【正确答案】 C
【答案解析】
本题考查的是保值增值。房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值;外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值。参见教材P66。
7、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是保值增值。引起房地产价格上涨的原因主要有5个方面：①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良;②外部经济;③需求增加导致稀缺性增加;④房地产使用管制改变;⑤通货膨胀。参见教材P65。
8、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是保值增值。外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。参见教材P65。
9、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是按权益状况划分的种类。将房地产按权益状况进行分类可以分为20类，其中就包括房地产中的无形资产这一项。参见教材P71。
10、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是房地产实物状况描述。10层以上(含10层)为高层住宅。参见教材P75。
1、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是房地产权益状况描述。土地使用管制情况说明是建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件。参见教材P77。
二、多项选择题
1、
【正确答案】 ABCD
【答案解析】
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。租赁权属于债权。参见教材P52。
2、
【正确答案】 BDE
【答案解析】
本题考查的是相互影响。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。参见教材P63。
3、
【正确答案】 BCDE
【答案解析】
本题考查的是易受限制。政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：管制权、征税权、征收权、充公权。参见教材P63。
4、
【正确答案】 ABCD
【答案解析】
本题考查的是难以变现。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性。参见教材P64。
5、
【正确答案】 BD
【答案解析】
本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P66。
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