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2018房地产估价师案例与分析精品题四
1、关于房地产转让估价特点，下列说法错误的是( )。
A、从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点在估价作业期之前
B、从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估
C、从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估
D、房地产转让评估的目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性
2、对征收评估机构的选定程序应当是( )。
A、由征收部门对备选估价机构进行综合评分，根据评分结果确定
B、由被征收人推选的代表对备选评估机构进行综合评分，根据评分结果确定
C、由征收部门与被征收人协商，协商不成的，由征收部门采取公开方式确定
D、由被征收人协商，协商不成的，由征收部门组织被征收人投票以得票多的当选或采取摇号、抽签等随机方式确定
3、按照房地产受损害的部位可划分为三种类型，以下不属于这三种类型的是( )。
A、实物损害
B、功能损害
C、权益损害
D、区位损害
4、某工厂有一处临街厂房，占地面积900㎡ ，用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800㎡ ，建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/㎡ 和1400元/㎡ ，其中土地使用权出让金为11元/㎡ 和450元/㎡ 。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为4250元/㎡ ，而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为1500元/㎡ 。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房，需投入的总费用大约是750元/㎡ 。问：如果按工业用途进行评估，估价目的为保险估价，估价时点为2001年5月9日，其合理的评估价值约为( )万元。
A、315.0
B、216.0
C、295.2
D、333.0
5、( )是企业的各种经济活动的前提。
A、产权明晰
B、收益均衡
C、成本低廉
D、风险较低
二、简答题
1、房地产转让价格评估的常用方法包括哪些?
2、简述在建工程抵押价值评估的技术路线和方法。
3、某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?
4、简述房地产强制拍卖估价的技术路线。
1、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是房地产转让估价的特点。从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业期之后。参见教材P196。
2、
【正确答案】 D
【答案解析】
本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票并以得票多的当选，或者釆取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。参见教材P247。
3、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是房地产损害造成的损失分析。按照房地产受损害的部位可划分为三种类型：实物损害(又可分为实体损害和功能损害);权益损害③区位损害(也称为环境损害)。参见教材P277。
4、
【正确答案】 B
【答案解析】
本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。1500×80%×1800=2160000(元)。注意此问的估价目的是为保险估价，只评房价即可。参见教材P278。
5、
【正确答案】 A
【答案解析】
本题考查的是企业各种经济行为涉及的房地产估价类型。产权明晰成为企业的各种经济活动的前提。参见教材P294。
二、简答题
1、
【正确答案】 本题考查的是房地产转让估价的常用方法。房地产转让估价可采用市场法、假设开发法、成本法、收益法、基准地价修正法等。参见教材P196。
2、
【正确答案】 本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。对在建工程作为抵押物进行评估时，要全面掌握估价对象状况、注意实际施工进度和相应可实现的权益，请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明(承诺函)，存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款，估价方法可选用成本法和假设开发法。参见教材P224。
3、
【正确答案】 本题考查的是房屋征收补偿内涵。
(1)政府应对占用的小区500 ㎡绿地进行赔偿。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有”，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区剩余14幢住宅楼业主带来的噪声污染、出行不便等也应给予相应赔偿。
(2)《中华人民共和国物权法》第四十二条规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”政府应对被拆除的900㎡住宅楼的业主(或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含被拆除住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装饰装修的补偿费)、搬迁补助费、临时安置补助费，等。参见教材P243。
4、
【正确答案】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的技术路线。房地产拍卖、变卖是一种特殊的市场交易，根据《拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：“拍卖应确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍，在行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”因此房地产拍卖、变卖估价只需评估估价对象在正常市场的价格水平，而拍卖保留价则由人民法院参考评估价进行确定。估价对象正常的市场价格可以根据估价对象的类型，选用市场法、收益法、成本法等方法进行评估。参见教材P264。
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