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2018房地产估价师《案例分析》考专项强化题(一)
简答题
1、居住房地产的特点有哪些?
2、简述房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理?
3、简述商业房地产有哪些特点?
4、某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。这样的做法有哪些错误?
5、指出并改正下列估价报告片段中的错误(本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)
本次估价背景情况如下：
估价对象为某工业厂房，2014年6月通过竣工验收并办理了权属登记，2011年11月25日该宗土地设定抵押，至价值时点他项权利尚未注销。估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点为2014年10月20日，估价作业日期为2014年11月1日至11月8日。
以下是该房地产抵押估价报告内容片断：
注册房地产估价师声明
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照国家标准《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已于2014年11月3日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
参加本次估价的注册房地产估价师：
估价假设和限制条件
1.本次估价以估价对象在实地查勘之日的状况为准。
2.本次估价以估价对象按照现有用途、持续使用为假设前提。
3.本次估价以估价对象未设定任何担保及他项权利为假设前提。
4.本估价报告确定的估价对象范围及面积数据以估价委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及相关证明文件所载明的内容为准。
5.本估价报告的估价结论是在估价委托人提供的资料真实、合法、完整的基础上得出的，估价委托人应当对其提供的相关资料的真实性、合法性和完整性负责。
6.本估价报告的估价结论是估价对象在价值时点的抵押价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
7.本估价报告的估价结论未考虑房地产交易时应当缴纳的有关税费，如需转让，应当按国家有关规定办理。
8.本报告估价结果仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他用途。
9.因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
10.本估价报告自出具之日起一年内有效。在此期间如果房地产市场发生重大变化，则有效期应相应折减。
参考答案
简答题
1、
【正确答案】 本题考查的是居住房地产及其特点。与其他类型的房地产相比，居住房地产主要有以下特点：1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大;2.具有较强的相似性、可比性;3.不同类型住房价格内涵差异明显。 参见教材P83。
2、
【正确答案】 本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房改房、经济适用住房估价的技术路线与商品房相类似，不同的一点是要考虑土地出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价值，再扣除应向政府缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，应评估估价对象不含土地出让金下的房屋重新购建价格。参见教材P87。
3、
【正确答案】 本题主要考查的是商业房地产及其特点。商业房地产的特点包括五点，分别是：1.收益性;2.经营内容多，业态多样;3.出租、转租经营多，产权分散复杂;4.装修高档且复杂;5.垂直空间价值衰减性明显。参见教材P103。
4、
【正确答案】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。错误：
(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜作可比实例(2分);
(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益(2分);
(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益(2分);
(4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益(或应采用三个可比实例的平均值作为估价对象的年净收益)(2分)。参见教材P104。
5、
【正确答案】 1.应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统以“我们”指代。
2.应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。
一般情况下投资价值、企业经济行为中涉及的房地产估价价值可能适用于持续使用前提，而且一个估价目的只有一个价值类型。参见理论教材97～101页。
3.据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。
4.抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。
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