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2018房地产估价师理论与方法预习题(九)
1.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
2.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年;市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2;运营费用率为租金收入的25%;该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为( )万元。
A.521
B.533
C.695
D.711
3.已知～年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为( )。
A.7.78%
B.8.28%
C.13.21%
D.14.21%
4.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。
A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B.待开发房地产建设发包日期
C.取得待开发房地产的日期
D.房地产开发完成并投入使用的日期
5.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。
A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
6.现有某待开发项目建筑面积为38.50m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为( )万元。
A.766
B.791
C.913
D.1046
7.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用( )方法进行测算。
A.平均增减量法
B.平均发展速度法
C.移动平均法
D.指数修匀法
8.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产市场在过去无明显的季节变动
D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
9.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。
A.22
B.28
C.38
D.50
10.某块临街深度为50m、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为( )万元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8
11.某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为( )。
A.3%
B.3.5%
C.7%
D.4%
12.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。
A.房地产投机
B.物价变动
C.财政收支状况
D.居民收入水平
13.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是( )。
A.单独深度价格修正率
B.累计深度价格修正率
C.平均深度价格修正率
D.加权深度价格修正率
14确定估价对象及其范围和内容时，应根据( )，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。
A.估价原则
B.估价目的
C.估价方法
D.估价程序
15.某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于( )年。
A.15
B.16
C.17
D.20
答案：1.D.2.A.3.C.4C.5.C.6.D.7.A.8.A.9.B.10.C.11.B.12.A. 13.B.14.B.15.B.
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