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2018房地产估价师《理论与方法》基础试题八
1、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为( )元/㎡。
A.55.20
B.103.22
C.109.63
D.114.82
2、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是( )。
A.16%
B.42%
C.58%
D.84%
3、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为( )万元。(建筑物报酬率为10%)
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.07
4、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期(土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得)、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A.95.40
B.97.87
C.98.55
D.99.33
5、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为( )万元
A.0.50
B.5.63
C.6.25
D.28.14
6、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为( )。
A.8.8%
B.10%
C.18%
D.18.6%
7、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为( )万元。
A.690.40
B.8284.79
C.8720.83
D.9746.81
8、下列估价公式中，错误的是( )。
A.土地价格=房地价格-建筑物价格
B.房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务
C.建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
D.房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格
9、某工业用地的土地面积为10 000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为( )万元
A.500
B.1000
C.2250
D.3000
10、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事( )。
A.估价对性
B.估价目的
C.估价时点
D.价值类型
11、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为( )。
A.2008年9月20日
B.2008年9月23日
C.2008年9月26日
D.2008年9月27日
12、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是( )。
A.谨慎价值
B.市场价值
C.快速变现价值
D.投资价值
13、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为( )万元。(采用四三二一法则)
A.150.8
B.160.8
C.170.8
D.180.8
答案：1.B 2.B 3.D 4.A 5.B 6.B 7.B 8.B 9.D 10.B 11.A 12.C 13.B
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